Cửa vào nhượng quyền Việt Nam đang mở từ hai phía, và tiền thuê đứng ở giữa
Tuần này có hai tín hiệu ngược chiều nhau: thương hiệu nước ngoài xếp gian hàng ở TP.HCM, và chuỗi nội địa mở gần 900 điểm trong mười tháng. Phân tích chỗ hai dòng này gặp nhau, là dòng tiền thuê mặt bằng.
Trong cùng một tuần, nhượng quyền Việt Nam nhận hai tín hiệu đi theo hai hướng khác nhau, và cả hai đều đáng đọc cùng lúc chứ không tách rời.
Tín hiệu thứ nhất đến từ phía ngoài. Theo VnBusiness ngày 29/10/2026, Triển lãm Quốc tế Nhượng quyền Việt Nam 2026 khai mạc ngày 29/10 tại Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Sài Gòn với gần 100 doanh nghiệp, do COEX tổ chức, trong đó 10 doanh nghiệp và tổ chức Hàn Quốc chiếm 15 gian hàng. Đây là nhóm bên bán quyền, mang thương hiệu và mô hình đến tìm người bỏ vốn.
Tín hiệu thứ hai đến từ phía trong. Theo Báo Hà Nội Mới ngày 03/11/2026, WinCommerce đã mở 894 cửa hàng mới từ đầu năm 2026, đưa hệ thống lên 5.486 siêu thị và cửa hàng toàn quốc, với mục tiêu cả năm là 1.000 đến 1.500 điểm mới. Đây là nhóm tự mở, tự vận hành, không bán quyền.
Vì sao hai dòng này quan trọng khi đứng cạnh nhau
Một bên nhận quyền tiềm năng ở Việt Nam thường nghĩ mình đang cạnh tranh với các thương hiệu cùng ngành. Thực tế, trong hai năm gần đây đối thủ gần nhất của họ ở bàn thuê mặt bằng lại là các chuỗi tự mở quy mô lớn.
Một chuỗi mở gần 900 điểm trong mười tháng không chỉ chiếm chỗ trên bản đồ. Nó còn thiết lập mức giá thuê mà chủ nhà coi là bình thường, và thiết lập kỳ vọng về thời hạn thuê, tiền cọc, điều khoản sửa chữa. Khi một ứng viên nhận quyền đi sau đến thương lượng cùng một con phố, họ thương lượng trên mặt bằng giá đã được một người mua lớn hơn định hình.
Đồng thời, chuỗi lớn đi trước cũng để lại thông tin miễn phí. Báo Hà Nội Mới ngày 03/11/2026 cho biết doanh thu chín tháng của WinCommerce đạt 35.767 tỷ đồng, tăng 25,7%, và lợi nhuận sau thuế đạt 670 tỷ đồng, khoảng 2,8 lần cùng kỳ. Một hệ thống vừa mở nhanh vừa tăng lợi nhuận là bằng chứng rằng định dạng cửa hàng nhỏ ở Việt Nam có thể sinh lời, ở điều kiện vận hành của họ. Điều kiện đó mới là phần cần kiểm.
Dòng tiền thuê là nơi hai phía gặp nhau
Đây là chỗ cần số liệu bên thứ ba. Theo Báo Đầu tư Chứng khoán ngày 25/08/2026, dẫn Cushman và Wakefield, giá thuê chào tầng một tại Hà Nội ở mức 51,8 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, tăng 10,0% so với cùng kỳ, còn khu trung tâm TP.HCM ở mức 54,9 USD mỗi mét vuông mỗi tháng. Tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm so với quý trước, và khu trung tâm TP.HCM đạt 97,0%.
Mức lấp đầy 97,0% ở khu trung tâm là con số quan trọng nhất trong cả bộ. Nó có nghĩa là ở khu vực mà phần lớn thương hiệu nhượng quyền muốn xuất hiện đầu tiên, gần như không còn chỗ trống để thương lượng. Người thuê không có lựa chọn thay thế thì không có đòn bẩy giá.
Cùng nguồn, nguồn cung mới dự kiến tới năm 2028 tại Hà Nội khoảng 314.000 mét vuông, trong đó trung tâm thương mại chiếm khoảng 85%, và khu Đông cùng khu Bắc TP.HCM khoảng 286.500 mét vuông tới năm 2029. Nghĩa là phần chỗ trống sắp tới chủ yếu nằm trong trung tâm thương mại và ở vành ngoài, không nằm ở mặt phố trung tâm.
Cách đọc cho một ứng viên nhận quyền
Ba điều rút ra được từ ba nguồn trên, không cần thêm giả định.
Một, nếu mô hình được chào ở triển lãm chỉ chạy được ở mặt phố trung tâm, thì chi phí thuê sẽ do bên cho thuê quyết, không do người nhận quyền quyết. Hỏi ngay bên nhượng quyền rằng mô hình của họ có bản dành cho trung tâm thương mại hay không.
Hai, nguồn cung mới đang dồn vào trung tâm thương mại. Một mô hình có thể đặt trong trung tâm thương mại sẽ có nhiều lựa chọn mặt bằng hơn trong hai đến ba năm tới, và vì thế có nhiều quyền thương lượng hơn.
Ba, tốc độ mở của chuỗi nội địa là thước đo nhu cầu, không phải thước đo lợi nhuận của riêng bạn. Một hệ thống 5.486 điểm có chi phí mua hàng và chi phí hậu cần mà một điểm bán đơn lẻ không có.
Điều chúng ta chưa biết
Bản tin về triển lãm không nêu phí nhượng quyền, mức đầu tư hay số điểm bán của bất kỳ thương hiệu nào, nên không thể so sánh chi phí giữa các mô hình được chào tuần này. Chúng ta cũng không biết bao nhiêu trong gần 100 doanh nghiệp đó đã đăng ký hoạt động nhượng quyền tại Việt Nam.
Về mặt bằng, số liệu Cushman và Wakefield được dẫn là của quý II năm 2026, nên chưa phản ánh quý IV. Giá thuê quý IV có thể đã khác.
Về phía chuỗi nội địa, Báo Hà Nội Mới không tách doanh thu theo định dạng cửa hàng, nên không thể biết định dạng nào trong 894 điểm mới là định dạng sinh lời. Và không nguồn nào trong tuần này cho biết số điểm bán nhượng quyền đã đóng tại Việt Nam, vốn là con số cần nhất để cân với số điểm mở.
Bài viết này là thông tin tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư.