Mặt bằng bán lẻ quý III/2026: nguồn cung mới dồn về Hà Nội và Đà Nẵng, TP.HCM không thêm trung tâm nào

Nguồn cung mới không rơi vào nơi cần nhất

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, được Vietstock dẫn lại ngày 13/10/2026, Hà Nội có hai nguồn cung bán lẻ mới trong quý. Hanoi Centre khai trương tháng 7 với hơn 41.000 m2 và gần 200 thương hiệu. Vincom Plaza Đan Phượng khai trương tháng 8 với gần 27.000 m2. Tại Đà Nẵng, AEON Mall bổ sung 30.000 m2, nâng tổng diện tích cho thuê lên gần 176.000 m2. TP.HCM không có trung tâm thương mại nào đi vào hoạt động trong quý.

Giá thuê đi ngang, khoảng cách giữa hai vùng rất rộng

• Hà Nội khu trung tâm: 50-230 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy 92%.
• Hà Nội ngoài trung tâm: 20-80 USD/m2/tháng, lấp đầy 84%.
• TP.HCM khu trung tâm: 75-300 USD/m2/tháng, lấp đầy 93%.
• TP.HCM ngoài trung tâm: 15-93 USD/m2/tháng, lấp đầy 82%.
• Đà Nẵng: trung bình 28 USD/m2/tháng, lấp đầy khoảng 86%.

Báo cáo ghi nhận lực cầu thuê do ẩm thực, thời trang, thể thao và chăm sóc sức khoẻ dẫn dắt. Riêng tại Đà Nẵng, nhu cầu tập trung ở các quận Hải Châu, Thanh Khê và Sơn Trà.

Điều này nói gì với bên nhượng quyền và bên nhận quyền

Khi TP.HCM không thêm nguồn cung trong một quý mà tỷ lệ lấp đầy khu trung tâm vẫn ở mức 93%, một điểm bán mới trong trung tâm thương mại hạng A gần như chỉ xuất hiện khi một thương hiệu khác rời đi. Ở chiều ngược lại, tỷ lệ trống 18% tại khu ngoài trung tâm TP.HCM là dư địa thật, nhưng dải giá 15-93 USD/m2/tháng quá rộng để dùng một con số bình quân khi lập kế hoạch điểm bán.

Một cách đọc thực dụng là chốt dải giá thuê mục tiêu theo từng khu vực trước khi đi tìm mặt bằng, rồi thử lại mức doanh thu hoà vốn ở cả hai đầu dải. Hợp đồng nhượng quyền thường ràng buộc nhiều năm, trong khi bản đồ nguồn cung mặt bằng thay đổi theo từng quý.

Bài viết tổng hợp số liệu đã công bố, không phải khuyến nghị đầu tư.