Sức hấp thụ mặt bằng bán lẻ TP HCM giảm 26%: chuỗi gym và giải trí rút, F&B ngoại lấp chỗ
Báo cáo quý III/2026 cho thấy sức hấp thụ mặt bằng bán lẻ TP HCM giảm 26% so với cùng kỳ, chủ yếu vì các chuỗi phòng tập và giải trí thu hẹp. Giá thuê khu trung tâm vẫn nhích lên, và chỗ trống đang được thương hiệu thời trang, F&B từ Trung Quốc, Nhật, Hàn lấp dần.
Thị trường mặt bằng bán lẻ TP HCM vừa có một quý khó đọc: giá thuê không giảm nhưng người thuê thì ít đi.
Theo số liệu Knight Frank được VnExpress dẫn lại ngày 16/10/2026, sức hấp thụ thuần của quý II và quý III cộng lại chỉ khoảng 7.700 m2, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Avison Young ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở các dự án bán lẻ khu trung tâm giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước, còn khu ngoài trung tâm không cải thiện.
Giá thuê chưa chịu xuống
Knight Frank cho biết giá chào thuê mặt bằng tầng một hạng sang khu trung tâm bình quân 249 USD mỗi m2 mỗi tháng, tương đương 6,2 triệu đồng, tăng 1,2% so với cùng kỳ. Ngoài trung tâm giữ quanh 55 USD, khoảng 1,4 triệu đồng. Avison Young đưa dải rộng hơn cho quý III: khu trung tâm 75 đến 300 USD mỗi m2 mỗi tháng, tức khoảng 2 đến 7 triệu đồng, khu ngoài trung tâm 15 đến 93 USD, khoảng 375.000 đồng đến 2,3 triệu đồng. Tổng diện tích sàn của thị trường hiện khoảng 1,3 triệu m2, và nguồn cung mới được dự báo còn hạn chế đến năm 2027 trước khi tăng mạnh trong giai đoạn 2028 đến 2029.
Ai rút, ai vào
Nhóm rút lui tập trung ở phòng tập và giải trí trong nhà. California Fitness & Yoga đóng bốn câu lạc bộ trong tháng 7, hai ở TP HCM và hai ở Hà Nội, còn 14 điểm tại TP HCM. Elite Fitness đã đóng điểm cuối ở TP HCM từ tháng 5/2026. Fit24 dừng toàn hệ thống từ tháng 10/2024 và Getfit Gym & Yoga rời thị trường từ tháng 2/2026. Chuỗi bán lẻ lifestyle OH!SOME bị ghi nhận cửa hàng trống khách với mức giảm giá tới 90% vào cuối tháng 8. Cow Play Cow Moo đã đóng chi nhánh tại Crescent Mall và Thiso Mall.
Ở chiều ngược lại, các thương hiệu thời trang và F&B từ Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc tiếp tục mở điểm tại TP HCM và lấp một phần diện tích bị trả lại.
Vì sao người làm nhượng quyền nên để ý
Bức tranh này nói rằng mặt bằng đang được giải phóng bởi nhóm cần diện tích lớn và vốn nặng, trong khi nhu cầu tiêu dùng chưa yếu đi: Vietnam+ dẫn số của Thông tấn xã Việt Nam ngày 07/10/2026 cho thấy chín tháng đầu năm tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5.925,7 nghìn tỷ đồng, tăng 13,4%, riêng lưu trú và ăn uống tăng 16,7%. Nói cách khác, cơ hội thuộc về mô hình diện tích nhỏ, doanh thu trên mỗi m2 cao, chứ không thuộc về mô hình cần vài trăm m2 và hợp đồng dài.