Trung tâm trống dần, điểm bán mới chạy về tỉnh: đọc quý IV/2026 cho một điểm nhượng quyền ở Việt Nam

Tuần này thị trường Việt Nam không có một thương vụ nhượng quyền lớn nào được công bố. Nhưng ba mẩu tin rời rạc, khi đặt cạnh nhau, lại vẽ ra một bản đồ khá rõ cho người đang tính mở một điểm nhượng quyền trong quý cuối năm.

Ba dữ kiện

Thứ nhất, cầu tiêu dùng chưa yếu. Thông tấn xã Việt Nam, qua VietnamPlus ngày 07/10/2026, cho biết chín tháng đầu năm tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5.925,7 nghìn tỷ đồng, tăng 13,4% so với cùng kỳ. Trong đó bán lẻ hàng hoá tăng 12,8%, lưu trú và ăn uống tăng 16,7%, du lịch tăng 17,9%. Nhóm ăn uống tăng nhanh hơn bán lẻ hàng hoá, và đó là nhóm mà phần lớn hợp đồng nhượng quyền ở Việt Nam đang nằm.

Thứ hai, mặt bằng trung tâm TP HCM đang khó cho thuê hơn mà giá chưa xuống. Số liệu Knight Frank và Avison Young được VnExpress dẫn lại ngày 16/10/2026 cho thấy sức hấp thụ thuần của quý II và quý III cộng lại chỉ khoảng 7.700 m2, giảm 26% so với cùng kỳ, tỷ lệ lấp đầy khu trung tâm giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước, trong khi giá chào thuê tầng một hạng sang khu trung tâm bình quân vẫn 249 USD mỗi m2 mỗi tháng, tăng 1,2%. Nhóm trả mặt bằng là phòng tập và giải trí trong nhà: California Fitness & Yoga đóng bốn câu lạc bộ trong tháng 7, Elite Fitness đóng điểm cuối ở TP HCM từ tháng 5, Cow Play Cow Moo đã đóng chi nhánh ở hai trung tâm thương mại.

Thứ ba, điểm bán mới đang mọc ở tỉnh. Ngày 15/10 tại AEON MALL Thanh Hoá, AEON mở siêu thị tổng hợp thứ 13 tại Việt Nam với khoảng 10.300 m2, và UNIQLO mở cửa hàng thứ 33 với khoảng 1.000 m2 diện tích bán hàng. Ở tầng khác của câu chuyện, WinCommerce mở thuần 796 điểm bán WinMart+ và WiN trong tám tháng đầu năm, 618 điểm ở nông thôn, đưa mạng lưới lên khoảng 5.400 điểm vào cuối tháng 8.

Bản đồ nói gì

Ghép ba dữ kiện lại, điều hiện ra không phải là thị trường yếu đi mà là vốn bán lẻ đang đổi hình dạng của điểm bán. Diện tích lớn ở trung tâm bị trả lại, còn diện tích nhỏ ở nơi có người kéo khách thì được mở thêm. Với một điểm nhượng quyền, đó là tin tốt về nguồn cung mặt bằng nhưng là tin cần cẩn trọng về giá, vì chủ mặt bằng khu trung tâm chưa giảm giá chào thuê dù lấp đầy giảm.

Từ đó có ba câu hỏi nên đặt trước khi ký.

Câu hỏi thứ nhất là doanh thu trên mỗi m2, không phải tổng doanh thu. Khi dải giá thuê khu trung tâm chạy từ 75 đến 300 USD mỗi m2 mỗi tháng và khu ngoài trung tâm từ 15 đến 93 USD, chênh lệch có thể gấp bốn lần cho cùng một thương hiệu. Một mô hình cần 200 m2 ở vị trí 150 USD sẽ phải tạo ra doanh thu rất khác một mô hình 60 m2 ở vị trí 60 USD. Con số nên tính trước là tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu dự phóng, và nên tính ở mức doanh thu thấp của kịch bản, không phải mức kỳ vọng.

Câu hỏi thứ hai là ai tạo lưu lượng khách. Trong một trung tâm thương mại mới ở tỉnh, lưu lượng do chủ đầu tư và thương hiệu dẫn khách tạo ra. Ở một mặt phố trung tâm vừa bị một chuỗi phòng tập trả lại, lưu lượng đã từng do chuỗi đó tạo ra và giờ không còn. Hai tình huống này có cùng mức giá thuê vẫn là hai tài sản khác nhau.

Câu hỏi thứ ba là thời hạn và điều khoản thoát. Nguồn cung mặt bằng mới ở TP HCM được dự báo còn hạn chế đến năm 2027 rồi tăng mạnh trong giai đoạn 2028 đến 2029. Một hợp đồng thuê dài ký trong quý IV/2026 sẽ chạy qua đúng giai đoạn nguồn cung tăng, khi vị thế thương lượng có thể nghiêng về phía người thuê. Đó là lý do nên đọc kỹ điều khoản gia hạn, điều khoản điều chỉnh giá và điều khoản chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba, hơn là chỉ mặc cả mức giá của năm đầu.

Bài này không phải lời khuyên đầu tư. Mọi con số trên là số đã công bố của quý III và chín tháng đầu năm, không phải dự phóng cho một điểm bán cụ thể, và không thay thế cho việc tự tính toán cùng tư vấn chuyên môn.

Điều chúng ta chưa biết

Chúng ta không biết doanh thu trên mỗi điểm bán của mạng lưới 5.400 điểm WinMart+ và WiN, chia theo nông thôn và đô thị, vì bản tin công bố số điểm bán nhưng không công bố doanh thu theo điểm. Không có số này thì không thể nói mật độ điểm bán mới ở nông thôn đang tạo ra lưu lượng hay đang chia nhỏ cùng một lượng cầu.

Chúng ta không biết giá thuê thực tế trong AEON MALL Thanh Hoá, cũng không biết cơ cấu phí dịch vụ và phí marketing của trung tâm, nên chưa thể so sánh một điểm trong trung tâm thương mại tỉnh với một điểm mặt phố cùng diện tích.

Chúng ta không biết trong số diện tích bị các chuỗi phòng tập và giải trí trả lại, bao nhiêu đã được chia nhỏ cho nhiều người thuê và bao nhiêu còn trống nguyên khối. Đây là chi tiết quyết định liệu nguồn cung đó có dùng được cho một điểm nhượng quyền diện tích nhỏ hay không.

Cuối cùng, chúng ta chưa có số liệu quý IV. Mọi kết luận ở trên dựa trên dữ liệu đến hết quý III và tám tháng đầu năm, và sẽ phải đọc lại khi báo cáo quý IV được công bố.